注※２Ｑを受け、目標株価を下げましたばう・・（０８年７月１０日現在）

【８９２３】トーセイ（旧東誠不動産）
［決算］１１月
［市場］東証２部
［単位］１株
［業種］不動産業
［優待］なし
［特色］割安株　⇒　訂正、黒字堅実株
http://minkabu.jp/blog/show/149493

＊【８９２３】トーセイの会社側連結決算純益予想の正確度について＊

・０３年１１月期４Ｑ時　
０４中間純益予　３億７１００万円⇒（実際）　７億２０００万円◎
０４期末純益予　６億１８００万円⇒（実際）　７億９３００万円〇

・０４年１１月期２Ｑ時
０４期末純益予　６億７０００万円⇒（実際）　７億９３００万円〇

・０４年１１月期４Ｑ時　
０５中間純益予１１億５８００万円⇒（実際）１２億６５００万円〇
０５期末純益予１１億９５００万円⇒（実際）１５億９２００万円◎

・０５年１１月期２Ｑ時
０５期末純益予１４億０２００万円⇒（実際）１５億９２００万円〇

・０５年１１月期３Ｑ時
０５期末純益予１４億４５００万円⇒（実際）１５億９２００万円〇

・０５年１１月期４Ｑ時　
０６中間純益予１４億３９００万円⇒（実際）２２億６４００万円◎
０６期末純益予２０億８２００万円⇒（実際）２７億３７００万円◎

・０６年１１月期１Ｑ時　
０６中間純益予１８億２５００万円⇒（実際）２２億６４００万円◎
０６期末純益予２２億５１００万円⇒（実際）２７億３７００万円◎

・０６年１１月期２Ｑ時
０６期末純益予２４億６０００万円⇒（実際）２７億３７００万円〇

・０６年１１月期３Ｑ時
０６期末純益予２６億１７００万円⇒（実際）２７億３７００万円〇

・０６年１１月期４Ｑ時　
０７中間純益予　８億７８００万円⇒（実際）１４億８２００万円◎
０７期末純益予３５億３８００万円⇒（実際）４５億５７００万円◎

・０７年１１月期１Ｑ時　
０７中間純益予１１億３４００万円⇒（実際）１４億８２００万円◎
０７期末純益予３５億３８００万円⇒（実際）４５億５７００万円◎

・０７年１１月期２Ｑ時
０７期末純益予２４億６０００万円⇒（実際）２７億３７００万円〇

・０７年１１月期３Ｑ時
０７期末純益予２６億１７００万円⇒（実際）２７億３７００万円〇

・０７年１１月期４Ｑ時　
０８中間純益予６７億７２００万円⇒（実際）７８億９０００万円◎
０８期末純益予６７億３３００万円⇒（実際）３４億６３００万円Ｘ

・０８年１１月期１Ｑ時　
０８中間純益予７１億７０００万円⇒（実際）７８億９０００万円〇
０８期末純益予６７億３３００万円⇒（実際）３４億６３００万円Ｘ

・０８年１１月期２Ｑ時
０８期末純益予６５億６７００万円⇒（実際）３４億６３００万円Ｘ

・０８年１１月期３Ｑ時
０８期末純益予４０億７６００万円⇒（実際）３４億６３００万円Ｘ

・０８年１１月期４Ｑ時　
０９中間純益予１４億５２００万円⇒１３億２１００万円△
０９期末純益予１８億８１００万円⇒（未済）・・・但し、Ｘ濃厚

・０９年１１月期１Ｑ時　
０９中間純益予１４億５３００万円⇒１３億２１００万円△
０９期末純益予１８億８１００万円⇒（未済）・・・但し、Ｘ濃厚

・０９年１１月期２Ｑ時　
０９期末純益予１３億９８００万円⇒（未済）

・・・２００８年期末決算予想以外は、おしなべて過少予測となり、実際の決算では、ひたすら上方修正を繰り返す、株主（投資家）にとり超親切な決算予想をする企業さん（だった）バウなぁ。

　それでは、なぜ？２００８年期末純益が、事前の会社予測をことごとく破る劣悪な減益決算となり、唯一予測が外れ、それまで繰り返されてきた上方修正という鉄の掟を破綻させる下方修正に至ったのか？を検証するバウ。


　そもそも、２００８年期末連結純益は、例によって最高益を達成し、概ね
７０億～９０億円程度になる公算が高かったバウ。
　実際に、２００８年日経会社情報Ⅲ夏号（日本経済新聞社）によれば、
８９２３　トーセイの０８年期末連結純益予測は６７億３０００万円。
期末配当予想は３５００円。と書かれておりましたバウ。

　それが、半分程度の３４億６３００万円、配当はたったの千円にしかならなかったのは何故か？

↓その答えは、０８年３Ｑ及び、０８年４Ｑの決算短信に書いてあるバウよ

３．連結業績予想に関する定性的情報
　・・・国内不動産投資市場はその影響により資金調達に苦慮する一部の上場不動産会社の破綻が続くなど、不動産の流動性は著しく低下しており、不動産価格の下落圧力が高まっております。
　かかる環境下において当社グループは、財務体質の健全性向上および将来における企業成長基盤の確保を図るため、平成20 年11 月期決算より「棚卸資産の評価に関する会計基準」（以下、低価法という。）を早期適用することと致しました。
　当社グループの低価法の早期適用にあたっては、棚卸資産評価規程にて定めた物件種類毎の評価方法に基づき、棚卸資産全物件を対象に評価を行いました。その結果、棚卸資産の評価損を４６億９８００万円計上する見込みとなり、これに加え、第４四半期販売予定物件の販売予定価格の引き下げおよび販売予定物件の一部を翌期へ延期すること等により、通期の業績予想を次のとおり修正しております。
　また、期末配当につきましては、世界的な信用収縮および不動産環境の激変の中、安定的な経営を行う為には手元流動性の確保による財務内容の健全性を高めることおよび来たるべき時期における再投資のための内部留保の充実が不可欠と判断し、
前回予想（平成20 年７月10 日付 平成20 年11 月期中間決算短信）より２５００円減額し、１株当たり１０００ 円とすることといたしました。

http://www.toseicorp.co.jp/newsrelease/documents/080930_H20-11-3.pdf　（ｐ、４より抜粋）


（会計方針の変更）
「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 平成18年７月５日）が平成２０年３月３１日以前に開始する連結会計年度に係る
連結財務諸表から適用できることになったことに伴い、
当連結会計年度から同会計基準を（敢えて前倒しして早期）適用しております。
これにより、営業利益、経常利益及び

税金等調整前当期純利益は５８億２９７９万３０００円それぞれ減少しております。

　なお、セグメント情報に与える影響は、当該箇所に記載しております。
また、当該会計方針の変更が当下半期に行われたのは、棚卸資産の評価に関する会計基準に係る受入準備が当下半期に整ったことによります。
↑（ｐ、２４より抜粋）
http://www.toseicorp.co.jp/documents/090113_H20-11-4.pdf


※注、【　棚卸資産の評価に関する基準　】は２００８年４月１日以降開始の事業年度から（遅かれ早かれ強制的に２００９年３月期決算企業発表企業から順に適用される）強制適用のポンニチ國の「　御触れ　」バウ。

　これにより【　通常の販売目的で保有する棚卸資産　】の評価に関しては、【　取得原価　】と【　時価　】を比較してどちらか低い方の価格を【　簿価　】とする方法（【　低価法　】）に強制的に変更させられざるを得ないバウよ。

　つまるところ、【　棚卸資産の評価に関する基準　】では【　通常の販売目的で保有する棚卸資産　】については、【　取得原価　】と【　正味売却価額　】（時価－見積原価・販売直接費）を比較してどちらか低い方の価格を【　簿価　】としなければならない
バウ。

　　要するに、これまで、不動産が仕入れた時の値段よりも物凄く著しく値段が低下した例外以外は、いくら仕入れ値よりも値下がりしようが、仕入れ価格のままで簿価にそれまでは計上できていたもの（取得原価を簿価とする【　原価法　】）が、今後はできなくなり、その結果、ウルトラＣの損失の先延ばしができなくなったということバウ。

　しかし、この【　低価法　】が、否応なしに【８９２３】トーセイに適用
されるのは、２００９年１１月決算からである。
　にもかかわらず、２００８年度１１決算中にわざわざ前倒ししてまで早期
適用を速めたのは、【低価法】適用による５８億余もの評価損ばう。今０９期に持ち越してかかる評価損（時限爆弾）を計上すれば、屈辱的な大赤字はもはや、避けられないバウ。
　そうすればここの株価は下落しようから、株主（投資家）に迷惑がかかるし、赤字を前面に押し出すような事になれば、従業員の士気も低下する、
赤字企業というレッテルを貼られて、下手をすれば、お金が借りにくい状況にもなりかねない。

　そこで、低価法を前倒しして適用させ、５８億余の評価損を、０８年中間までの約７０億超の最高益の儲けにぶつけて相殺させるに至ったバウ。

　しかし、本当のところは、利益をたくさん出せば、増配の格好の理屈付け
となるので、わざと、大減配をしたいがため、低価法を早期適用した感があるばう。

　実際に、トーセイが当初予定されていた配当の３５００円支払うよりも、
１０００円の支払いをするほうが、約９～１０億の節減になるばう。

浮いた配当金は、適宜、有利子負債の一部返済に有効利用されたばうなぁ
ばう、ばう～～～

　それから、今期（から）の中間および期末の利益予想が、以前と比べて、（以前も結構堅めの予想だったバウが・・・）ものすごく石橋を叩いて渡るほど慎重になったのは、仕入が命の低価法に変更（強制）になったためバウ。

　つまり、不動産の仕入れ値よりも、正味売却価額（時価－見積原価・販売直接費）が減価しただけで、決算の都度、損失計上しなければならない可能性が否応なしにこれからは付いてまわるので、その結果として仕入れがより利益を重視した場合は、制限されてしまうため、これまでの大胆な決算予測がしにくくなったということばうなぁ。

　逆に言えば、これまでは、損失が先送りし放題？の旧来の評価方法（取得原価を簿価とする【　原価法　】）でやってきたため、ここを問わず特に不動産関連銘柄はいくらでも右肩上がりの決算や、外れる事は絶対？ありえない会社側による決算予想と、必ずそれを上回る上方修正を繰り返して、去る～０７年（～０８年）の（特に新興）不動産株高を演出してこれたのかも知れないばうねぇ～～～

ばう、ばう～～～

　まとめれば、ここの会社は、今期の赤字を戦略的に未然に葬って、さらには、わざと昨年決算を減益させ、その結果、配当を理路整然に減益を盾に減配して株主様（投資家様）に一時的に泣いて頂き、浮いた約１０億円弱？で有利子負債の一部を圧縮。財務耐久力をば高めて市場信用度を回復せしめ、
株価反転を促すことに一石を投じ、結果的には株主（投資家さん）がたを助けるに成功した優れた会社さんばう。

　これがもし、（実際に他にある・あったと思われる）アホな会社だったら、前期決算は見栄を張って最高益を更新する事のみに固執し、その最高益に応じた応分のたくさんの配当を出し、株主さん方を浮かれさせたところで、今期は打って変って闇討ち的に？大赤字を出して、株価は底ばい、株主さんは、大損失を出して市場からバイバイ！

という構図になっていた可能性が高い。

それを思えば、ええ会社さんだと言わざるを得ないばうなぁ。ばう、ばう。

［更新済み］