番外編その２ サブプライム問題を理解しておこう

[さふぁいあさん]

　投資家なら誰もが耳にしているサブプライム問題。○○さんサブプライム問題って何ですか？と質問されたときにちゃんと答えられるようにちゃんと理解しておきましょう。


　まずサブプライムローンという言葉の定義についてです。サブプライムローンとはそもそも所得水準が低い貧困層やそれなりの所得があっても返済可能額を大きく超えた不動産投資を行う中間所得層向けの住宅ローンを指します。
　なんとなく混同されがちですが、低所得者のクレジットカードの多重債務やミニマムペイメントの問題とは別物です。
　この住宅ローンの返済が焦げ付いて回収不能になる件数が急激に増えてしまい、様々な方面に影響が波及してきたのがサブプライム問題です。

　アメリカではいろいろな債務が証券化されて金融商品として広く販売されています。日本でも馴染みの深いものがREITと呼ばれるもの。REITは商業ビルやマンションなどの家賃収入を配当として還元することを約束してお金を集めて多数の物件を取得し、リスク分散をしながら運用利回りを確保するというものです。そのような証券化商品としてアメリカで最も普及しているのがMBS（Mortgage-backed Securities）と呼ばれる不動産担保証券です。これはREITと異なり個人向けの住宅ローンの返済による収益も含まれており、担保としてその不動産が提供されるという仕組みです。返済が行われているうちは金利収入によって配当が支払われ、返済が滞ると住宅を没収し競売することで元本を確保するという形になります。日本では一般的でなくても、MBSはアメリカの債券市場の時価総額の数分の一を占めるほどの巨大なマーケットを形成しています。
　他にも高齢者向けには不動産を担保にして年金のような形で先にお金を受け取り、契約者の死後にその不動産を売却して回収するというリバースモーゲージというような商品もあります。
　もうひとつ別に知っておくべきアメリカ独特の商品ががCDO（Collateralized Debt Obligation）というものです。これは様々な公社債やMBSなどの債券をひとまとめにして、その運用収入を配当とするいわば債券の投資信託のようなものです。

　今問題になっているサブプライム問題はこのMBSという仕組みと住宅価格の継続的な上昇という二つの要素が絡み合って爆発しました。
　ポイントは日本の不動産バブルと結構似ています。1990年代からのアメリカの好景気を背景として、住宅価格が今後も継続的に上昇するという前提で延滞リスクの高い人にも住宅ローンを貸付け、たとえ支払い不能になっても担保の家を売却すれば十分元本を確保できるというかなり楽観的な貸付が行われてきました。アメリカは移民を多く受け入れている国で人口も増加傾向にあり住宅需要は強いということや、住宅投資への減税措置が国策として取り入れられているということも大事な要素です。
　金持ち父さん貧乏父さんの本を読んだ人はご存知かもしれませんが、アメリカでは不動産売却益が出てもそのお金を別の不動産購入の資金に充てれば税金を先送りすることができます。そのため、住宅価格が上昇すると値上がり益によってより大きな家を購入でき、新規のローンを組む、その繰り返しをすることでさらに住宅価格は上がっていく。安い家を新規の移民が買ってくれるから成り立つ住宅バブルのスパイラルです。
　それでもいつまでも青天井に住宅価格が上がり続けるはずはなく、どこかで限界を迎え住宅価格が下げに転じると全てが逆回転を始めることになります。住宅価格が下がると、価格上昇を前提で組んでいたローンの返済ができなくなり、身の丈以上の住宅は手放さざるを得なくなり、高額の物件から供給が増えてきます。大きな物件が安くなると中型住宅も割高では売れなくなり値段が下がり、そこでまたローンの返済が滞る人が出てきて住宅を手放し供給が増え、そしてそれはさらに小型の物件に波及し・・・と見事な逆スパイラルが開始です。
　日本人がバブル崩壊以降辿ってきた光景がアメリカでもスタートしたわけです。

　ここで真っ先に苦しくなるのがMBSを組成していた会社であり、2007年3月13日に大手のニュー・センチュリー・ファイナンシャルが破綻し上場廃止が決定します。それからMBS関連企業の破綻が続きます。その後に影響が波及してくるのがMBSを含む債券に投資をしていた銀行・証券などの金融会社や個人投資家です。
　零細個人投資家なら簡単に売却して売り逃げることもできるわけですが、MBSの市場は巨大であり、世界各地の投資家がそれを消化しているわけなので誰もが損失確定のために売りたがる局面になると価格が大きく下落してしまうわけです。さらに前述のCDOという商品のように、実際にはどのような債券が組み入れられているか詳細に把握できていないものが間に噛んでおり、サブプライム関連の投資に関する損失を確定することができないまま値段だけが下げ続けているというのが現状でしょう。
　これによって金融市場に信用不安が台頭し、他の一般的企業への融資の減少や貸し剥がしなどがスタートすると景気悪化は避けられず、今度は株式市場へと問題がどんどん波及してきてしまっているというわけです。サブプライム問題が最初に議論された3月以降もアメリカ株式市場は上がり続けていたのですが、徐々に景気減速懸念や住宅価格の下落が目立ち始めるとアメリカから資金が急速に撤退し株価の下落やドルの下落に繋がってきています。


　そしてサブプライム問題の影響が今後も継続するかどうかという話ですが、これがなかなか分からないというのが現状です。
　今後最も注視しなければならないのが住宅価格が下げ止まるかどうかという一点。
　今週（11月最終週）の水曜に中古住宅販売、木曜に新築住宅販売と7-9月住宅価格指数の数字が出てきますが、この数字によってアメリカ株式市場の方向が左右されます。住宅価格指数は見てそのまま判断すればいいのですが問題は足元。
　予想より両方良い、両方悪いという結果ならば簡単なのですが、どちらかがよくどちらかが悪いという場合の見方だけ解説しておきます。中古が悪く新築が良かった場合は新築に割安感が出ている＝新築の住宅販売価格が安くなっている、すなわち住宅価格は下落が続いている可能性が高いと言えます。中古が良く新築が悪い場合はその逆です。
　アメリカはいろんな指数で一喜一憂する相場ですが、ここ数ヶ月はCPIやPPIのような物価の動向よりも住宅指標のほうが今後の方向を決めてしまうかもしれません。日本市場もアメリカの景気に大きく左右されますので、いろいろなことを自分で考えながら投資行動を起こしましょう。



※カブトモネットのコラム用に書いた文章ですが、
　こちらにも転載いたします。