イントランス Research Memo（1）：2019年3月期は売上微増、利益V字回復を予想

■要約

イントランス<3237>は、不動産再生を手掛ける不動産デベロッパーである。ワンルームマンションの仲介業務を行う会社として設立され、2006年に東証マザーズ上場を果たすが、2008年のリーマンショックを機に経営危機に陥った。2010年に現代表取締役社長である麻生正紀（あそうまさき）氏が買収を行い、新経営体制に移行した。麻生氏は体調不良により治療に専念するために2018年6月代表取締役を辞任する予定であり、濱谷雄二（はまたにゆうじ）新代表取締役社長（現取締役管理本部部長）が就任する。

1. 事業概要
同社は、全国の商業ビル、オフィスビル、レジデンス等幅広い中古物件を対象とした不動産開発・再生事業を営んでおり、購入後はエリアの特性やニーズに合わせバリューアップし、時期を見て売却するという流れで事業を行っている。他社が扱わない難しい物件においても、クリエイティブな発想力と果敢な行動力によって、高い収益を獲得するという事業モデルが特徴だ。過去に芝公園プロジェクトにおいて、築47年の中古オフィスビルを、東京タワーを眺望できる結婚式場にコンバージョンした事例がある。2018年3月期には横浜山下町（プロジェクトII）で古ビルのテナントの退去交渉等の権利調整を行った上で売却に成功している。同社の事業セグメントは、物件の仕入れ・再生・売却を行うプリンシパルインベストメント事業、所有する不動産を管理し賃貸収入などを得るソリューション事業、子会社である(株)大多喜ハーブガーデンを運営するその他事業の3つに分かれ、主力はプリンシパルインベストメント事業である。大多喜ハーブガーデンは買収後赤字が続いてきたが、事業再生がほぼ終了し、2018年3月期は通期で収支均衡に近づいた。

2. 業績動向
2018年3月期は、売上高が前期比4.4%減の2,623百万円、営業利益が同98.6%減の7百万円、経常損失が27百万円、親会社株主に帰属する当期純損失が74百万円と減収減益となった。売上面では、プリンシパルインベストメント事業において土地及び収益不動産の売却が貢献。ソリューション事業では(株)蓮田ショッピングセンターの賃料収入や和歌山マリーナシティ(株)の配当金も堅調だった。前期比では若干の減収となったが、売却予定の保養所案件の期ずれのマイナスを補って期初の売上予想2,500百万円を超える健闘を見せた。利益面では、利益率の高い物件の売却が不調で期ずれしたこと、一部の案件で瑕疵担保責任に対する対応費用等が発生したことなどが低調となった要因だ。

2019年3月期通期の連結業績は、売上高で前期比2.9%増の2,700百万円、営業利益で280百万円、経常利益で220百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で80百万円と増収増益の見通しだ。売上げの前提としては、期ずれによって売却が遅れた富士河口湖（山梨県）や伊豆熱川（静岡県）の保養所の早期売却。蓮田ショッピングセンターも候補案件ではあるが、賃貸収入の柱でもあり期中の業績や仕入れの状況を見ながらの売却判断となるため、温存される可能性も残る。2018年3月期の低迷からV字回復を予想する。

3. 成長戦略
同社の基本戦略は「企画力が活きるポテンシャルの高い物件の仕入れ及び保有資産の入れ替え」である。自己資本比率は49%まで向上しており、財務的にも余裕がある状態である。投資物件のタイプとしては、ソリューション事業としても価値のある収益物件、オペレーショナルアセットの優先度が高く、具体的にはホテル・ショッピングセンター・オフィス等が対象となる。

同社が一部施設を保有する和歌山マリーナシティは、和歌山県北西部にある毛見沖に作られた人工島にあり、リゾートホテル、テーマパーク、フィッシャーマンズワーフ、天然温泉、マリーナなどがそろい、年間153万人（2016年度）が来島する総合リゾートである。2017年5月に、和歌山県はカジノを含む統合型リゾート（IR）の県内の候補地として和歌山マリーナシティに一本化し、誘致に積極的に動いている。2018年4月にはIR実施法案が閣議決定され、国会での成立も秒読みの段階となった。その後は、当初は全国3ヶ所程度と言われる都道府県間の競争に焦点が移る。関西では大阪（夢洲）と和歌山（和歌山マリーナシティ）の一騎打ちの構図である。仮に和歌山県が選ばれれば、同社の保有資産の価値も大きく飛躍することになる。

■Key Points
・“中興の祖”麻生社長から濱谷新社長にバトンタッチへ
・2018年3月期は売却予定の物件が成約に至らず減収減益
・2019年3月期は売上微増、利益V字回復を予想
・和歌山マリーナシティ関連ではIR実施法案可決後に地域選定。関西では大阪対和歌山の一騎打ちの構図

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

＜TN＞