【QAあり】ヤマイチ・ユニハイムエステート、中間期は売上・利益とも計画どおりに進捗 新築マンションの竣工・引き渡しが寄与

CONTENTS

山田茂氏（以下、山田茂）：代表取締役社長の山田茂です。ただいまより、ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社2025年3月期第2四半期（中間期）の決算についてご説明します。

本日は、目次の順に2025年3月期中間期の業績、中期経営計画、株主還元についてご説明します。

2025年3月期第2四半期（中間期）サマリー

2025年3月期第2四半期のサマリーです。売上・利益ともに、おおむね計画どおりに進捗しました。

スライド右側に画像を掲載していますが、横浜市で進めていた分譲マンションを、計画どおりに引き渡しました。

2025.3期第2四半期（中間期）業績ハイライト

業績ハイライトです。スライドの表では、実績と計画を比較しています。

売上高が89億3,300万円と計画に対してマイナス0.2パーセント、営業利益が6億4,300万円と計画に対してプラス32.3パーセント、経常利益が4億6,100万円と計画に対してプラス60.1パーセントと、おおむね計画どおりに進捗しています。

収益力の指標となるEBITDAは計画比14.5パーセントと、こちらも順調に推移しました。

年間計画との進捗を見ると、売上36.2パーセント、営業利益27.9パーセント、経常利益23.9パーセントとなっています。半期としてはやや低く見えますが、こちらは計画が例年どおりの下期偏重によるものです。

不動産開発・賃貸事業（計画比）

セグメントごとの詳細についてご説明します。計画と比較した不動産開発・賃貸事業の実績です。売上は計画比プラス3パーセント、年間計画進捗率50パーセントと、順調に推移しています。

営業利益についても計画比プラス37.7パーセント、年間計画進捗率65.9パーセントと、計画どおりの結果となりました。

不動産開発・賃貸事業（前年同期比）

前年同期と比較した、不動産開発・賃貸事業の実績です。売上は前年同期比プラス10パーセント、営業利益は前年同期比プラス31.9パーセントと、増収増益となりました。

これは、前期でM&Aにより取得した、富士物産所有の収益物件が堅調に稼働していることが、主な要因となります。

不動産開発・販売事業（計画比）

計画と比較した不動産開発・販売事業の実績です。売上は計画比マイナス2.2パーセント、営業利益は計画比マイナス115パーセントの結果となりました。

営業利益のマイナスに関しては、今期M&Aにより子会社化した大成住宅の取得にかかる費用が当初の計画に入っていなかったため、販売管理費が計画に対してマイナスであったことが挙げられます。

不動産開発・販売事業（前年同期比）

前年同期と比較した、不動産開発・販売事業の実績です。売上は前年同期比マイナス35.4パーセント、営業利益はマイナス前年同期比103.7パーセントと、減収減益となりました。

こちらは主に、店舗建築工事の期ずれが発生したことが原因となっています。

マンション事業（計画比）

計画と比較した、マンション事業の実績です。売上は計画比マイナス0.6パーセント、営業利益は計画比プラス16.1パーセントと、ともにおおむね計画どおりの進捗となっています。

マンション事業（前年同期比）

前年同期と比較した、マンション事業の実績です。売上は前年同期比プラス463.4パーセント、営業利益は前年同期比2,031.2パーセントと、大幅な増収増益となりました。

この要因は、前期に新築マンションの竣工・引き渡しがなかったのに対して、今期は全70戸の新築マンションの竣工・引き渡しが順調に進捗したことによるものです。

中間連結貸借対照表

中間連結貸借対照表についてご説明します。スライドの表は、前期末との比較を示しています。

棚卸資産は、当社がフロー収益とストック収益のバランス経営を重視する中で、フロー収益の要となる指標です。現在開発中の案件が進捗したため、順調に増加傾向にあります。

内訳については、関東方面へのエリア拡大に伴う投資により、関東エリアが過半数を占めています。

その他、マンションの竣工に伴って買掛金が減少しました。長期借入金についても、開発案件の進捗に伴って増加となっています。

中期経営計画

中期経営計画についてご説明します。中期経営計画において、2025年3月期は、大型開発プロジェクトの谷間の期間となっており、投資に注力する時期と位置づけています。

したがって、大型投資からの回収はありませんが、スライド右側のグラフのとおり、EBITDAで測る収益力は増加傾向にあります。

現在進行している大型開発計画は、スライド左側に記載のとおりです。来期以降、大型投資案件の回収を順次進めていきます。

2024年9月末に、大成住宅を100パーセント子会社化しました。大成住宅は、埼玉県の東武東上線エリアを中心に、戸建住宅事業を展開している企業です。今後、関東エリアにおける戸建住宅事業、宅地開発事業の拠点として投資を拡大していきます。

賃貸用不動産

賃貸用不動産についてご説明します。ストック収益の中期計画として、長期保有目的の収益物件を今後も積み増ししていきます。

スライド左側のグラフは、物価と家賃の推移を示しています。このグラフから、家賃の動向はタイムラグを伴って、物価の動向と同様の動きをすることが読み取れます。

物価はバブル期に急上昇し、2000年代の前半から緩やかな下落基調で推移しながら、2011年の東日本大震災の頃より、コロナ禍の影響もあり上昇傾向となっています。物価と家賃の相関関係から、今後、物価の上昇に追随して家賃も上昇すると予測しています。

こちらの動向も考慮しながら、収益物件の積み増しを進めることにより、当社の安定経営の基盤であるストック収益を、より一層拡大させていく計画です。

株価推移

最後に、株主還元についてご説明します。当社の株価の推移については、スライドのグラフのとおりです。

配当の状況と予想

配当の状況と今後の予想についてご説明します。前期と比較して、2025年3月期は配当金を少し減配しています。こちらは、中期経営計画において当期は、大型プロジェクトへの投資期間であり、投資に注力する時期と位置づけているためです。

そのような理由から、将来の配当性向30パーセントに向けて、当社が成長していくための一時的な措置として、今期は減配としました。なお、株主優待は継続していく予定です。

2025年3月期第2四半期の決算説明は以上となります。ご清聴ありがとうございました。

質疑応答：賃貸事業のセグメント利益が下がった要因について

司会者：「賃貸事業において、売上高は第1四半期よりも第2四半期がわずかに上回ったのに、セグメント利益は2,800万円ほど下がっています。誤差の範囲かもしれませんが、この理由と、下期もこの傾向が続くのか教えてください」というご質問です。

山田裕之氏（以下、山田裕）：専務取締役経営企画本部長の山田裕之です。賃貸事業においては、計画上は、いろいろな経費をある程度均して予算を立てています。

大きくずれる要因としては、大規模修繕等の賃貸原価の実際に発生するタイミングが物件の実際の状況を見ながらとなり、現実として期ずれのような費用があるためです。1年を通じては、ほぼ予算どおりに着地すると見込んでいます。

質疑応答：前下期に比べて減益を見込む主な要因について

司会者：「通期計画から上期実績を引いた本下期は、下期対下期の比較で見ると売上高はほぼ同水準ですが、営業利益は4億7,000万円ほど少なくなる見通しになっています。物件により利益率に違いが出ると思いますが、前下期に比べて減益となる主因を教えてください」というご質問です。

山田裕：下期に限らず、当期については前期に比べて少し減益する計画としています。いくつか要因があり、事業によって増減もしていますが、関西エリアで利益率の良い案件がだんだん売り切れている影響が要因の1つとして挙げられます。

また、マンションの場合、例えば最上階などの高価格帯とリーズナブルな商品は利益率が異なるため、それぞれの売れるタイミングで期ずれが発生します。これら要因の積み重ねで、ご指摘のような数字の差が出ているのだと思います。

質疑応答：大成住宅を完全子会社化した経緯と狙いについて

司会者：「大成住宅について、資本業務提携関係から完全子会社化に至った経緯と、その狙いを教えてください」というご質問です。

山田茂：当初は資本提携で大成住宅とスタートすることになったわけですが、やはりM&Aの相乗効果を十分に発揮させるためには、当社の完全子会社として事業、業務を行ったほうがよいだろうと判断しました。

当社は、宅地開発および分譲地開発に非常に強みを持っています。一方、大成住宅は、分譲地取得や宅地開発にあまり積極的ではありませんでした。

土地をどんどん仕入れて素地を開発し、当社と一緒に住宅地を積極的に開発していくことによって、主力事業である住宅販売も伸びていくだろうと考え、完全子会社として出発しました。

今後、関東エリアにおける当社の宅地開発事業、住宅事業の拠点として活用していきたいと思っています。

質疑応答：2026年3月期の見通しについて

司会者：「やや早いですが、2026年3月期のシナリオについて、考え方を教えてください」というご質問です。

山田裕：来期以降の予想については、今期がまだ半分終わったばかりでもあり、あまり先走ったことはお伝えしにくいのですが、中期経営計画で示しているとおり、今期と来期は大型案件の谷間だと位置づけで考えています。

みなさまが驚くような巨大プロジェクトがリリースされるというより、これまで取り組んできたような案件で、売上を1つずつ着実に積み上げていく2年間になると思っています。開発の時期や規模、内容のリリースを順次行い、2027年3月期、2028年3月期、2029年3月期としっかり成長できるような絵面を示していくことが、この2年間の我々の最重要課題です。

今年も残りの半年となり、順次進捗していきます。許認可、開発許可の確認など、公に発表できるタイミングで、みなさまに期待していただけるような情報を発信していきたいと思います。

質疑応答：2026年3月期の配当見込みについて

司会者：「2026年3月期の配当の見込みについて教えてください。今期の減配は一時的だとのご説明がありましたが、来期は再び2024年3月期並みになると考えてよいのでしょうか？」というご質問です。

山田裕：将来の配当予想については、計画で示している配当性向30パーセントを目標としています。増配を目指していきますが、我々も開発業者である以上、もし良い案件があれば、どちらに資金を向けるか判断が必要な時期も来るかと思います。

今のタイミングでの明言は難しいのですが、できるだけ早い段階で30パーセントに落ち着けていきたいと思っています。来期以降の増配に期待しつつ、情報をご確認いただければと思います。

山田茂氏からのご挨拶

山田茂：当社は、これからもフロー収益とストック収益のバランスを取りながら、得意分野である不動産の開発力を活かし、企業価値の向上を目指していきます。

今後ともご支援のほどよろしくお願いします。本日はご視聴ありがとうございました。