プロパスト Research Memo（6）：2023年5月期第2四半期は大幅増収増益

■プロパスト<3236>の業績動向

1. 2023年5月期第2四半期の業績
2023年5月期第2四半期累計期間の日本経済は、緩やかに持ち直している。個人消費は、総務省「家計調査報告」（2022年10月）では、実質消費支出が前月比1.1%増となり、2022年9月に2ヶ月振りに前月比プラスの水準に回復した。その後2ヶ月連続で前月比プラスの水準を維持した。また、経済産業省「商業動態統計」（2022年10月）では、小売業販売額が前月比0.2%増となり、4ヶ月連続で前月比プラスとなった。設備投資も持ち直しており、需要側統計である財務省財務総合政策研究所「法人企業統計季報」（含むソフトウェア）では、2022 年7～9月期は前期比2.4%増となった。輸出については、概ね横ばいとなっており、2022年11月の輸出総額が前月比で1.3%減となっている。

同社が属する不動産業界においても持ち直しの動きが見られ、先行指標となる新設住宅着工戸数の季節調整済み年率換算値は2022年10月が871千戸と前月比1.5%増となり、同年9月の減少から再びの増加となった。また、首都圏マンションの初月契約率については、2022年10月が71.9%となり、好不況の分かれ目とされる70%を5ヶ月ぶりに上回った。

このような状況のなか、同社は分譲開発事業や賃貸開発事業及びバリューアップ事業における新規物件の取得や保有物件の売却、分譲開発事業における個別分譲販売を進めてきた。この結果、2023年5月期第2四半期の売上高は14,747百万円（前年同期比38.6%増）、営業利益2,300百万円（同68.6%増）、経常利益2,099百万円（同84.8%増）、四半期純利益1,568百万円（同105.6%増）と大幅な増収増益となった。通期の業績予想に対しては、売上高は約70%、営業利益は100%超、経常利益及び四半期純利益は約120%に達する好調な進捗状況である。同社では、2023年5月期は下期の売却案件が少ないことから上期に偏重する業績を計画していたが、計画どおりに上期の売買が実行されて順調な決算となった。この結果、収益性を表す各段階の利益率は軒並み改善している。事業環境に応じて3事業のバランスを柔軟に変える、同社の事業戦略の成果が表れた好決算と評価できる。

セグメント別では、分譲開発事業は、2023年5月期第2四半期累計期間は販売物件がなく、売上高は計上なし（前年同期は340百万円）となった。一方、売却済の物件に係る追加工事費用が発生したことから、営業損失3百万円（同15百万円の利益）を計上した。同事業では、首都圏市場全体で地価や建築費が上昇して販売価格が高くなりすぎたことで、土地の取得が難しくなったことや高い水準での収益確保が難しくなったことから、同社全体に占める売上高・営業利益のウェイトは低下傾向にある。ただ、2024年5月期からは、ガレリア ドゥエル神田岩本町の竣工に伴い、再び収益貢献する見通しだ。

賃貸開発事業では、売却物件数が前年同期の9物件から、2023年5月期第2四半期は富士見プロジェクト、浅草橋6プロジェクト及び池袋2プロジェクト等の13物件に増加した。その結果、売上高は10,803百万円（前年同期比72.8%増）、営業利益は2,312百万円（同66.7%増）となった。売却物件のエリアが都心部中心という地域優位性や商品企画が評価されたことなどにより利益率はほぼ前期並みの21.4%と高く、引き続き同社の業績をけん引する原動力となった。個人の相続税対策として、都心の優良物件に対するニーズが強いことを示すものである。

バリューアップ事業では、2023年5月期第2四半期は内神田4プロジェクト、水道町プロジェクト及び代沢プロジェクト等の9物件を売却した。立地条件が良く収益性の高いエリアでの物件売却が進んだ結果、売上高は3,943百万円（同2.3%減）と前年同期比で減少したものの、営業利益は591百万円（同28.2%増）と増益となった。また、築年数の新しい物件が増えた結果、利益率は前年同期の11.4%から15.0%へと上昇し、同社の好決算の一翼を担った。

2. 財務状態及びキャッシュ・フローの状況
2023年5月期第2四半期末の資産合計は、前期末比1,799百万円減の26,914百万円となった。これは主に、保有物件の売却を積極的に進めた結果、順調に売却が進み、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて4,139百万円減少したことによる。一方、物件売却を推進したことにより、現金及び預金が2,261百万円増加した。

負債合計については、前期末比3,279百万円減の18,141百万円となった。これは主に、保有物件の売却を積極的に実施したことに伴い、長短借入金の返済が進んだことから、有利子負債合計が3,525百万円減少したことによる。また、純資産合計については、前期末比1,479百万円増の8,772百万円となった。四半期純利益の計上により利益剰余金が1,499百万円増加したことによる。

利益の積み上げと、2020年11月に実施したシノケングループ向けの第三者割当増資の結果、自己資本比率は32.3%と、2013年5月期末の9.5%から大幅に上昇し、同社が中期的な目標とする30%台を達成した。同社では、今後も自己資本30%台を確固たるものにし、厳しい経営環境下でも生き残れる会社となることを目指している。また、同期間に、D/Eレシオ（負債資本倍率）は8.28倍から1.90倍に低下し、流動比率も161.3%から223.6%に上昇しており、短期的な資金繰りに困らない十分な支払い能力を確保している。このように、不測の事態への備えは十分に整ったと評価できるだろう。

こうした強固な財務内容は、不動産の仕入など事業面でも有利に働くと考えられる。筆頭株主のシノケングループとの関係強化によって、シノケングループが運用する私募REITへ賃貸不動産を供給するなど新たな協業もスタートし、今後も同社にとって有力な売却先として期待される。このように、グループ会社間でのシナジーを発揮することで収益力も一層強化されると考えられる。

現金及び現金同等物の2023年5月期第2四半期末残高は、前期末より2,288百万円増加し、6,720百万円となった。各キャッシュ・フローの状況について見ると、営業活動により獲得した資金は5,882百万円となった。これは、主に保有物件の売却により棚卸資産が4,140百万円減少し、税引前四半期純利益を2,102百万円計上したことによる。投資活動により獲得した資金は28百万円となった。これは、主に定期預金の解約により66百万円の獲得の一方で、定期預金を37百万円預入したことによる。財務活動により使用した資金は3,622百万円となった。これは、主に新規物件の取得等に伴う7,085百万円の借入を実行した一方で、保有物件の売却等により借入金を10,609百万円返済したことによるものである。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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