ビーロット Research Memo（3）：堅調な不動産市場で、業界の不祥事事例とは一線を画すビジネスモデル

■市場動向

1. 不動産市場を取り巻く環境
不動産市況は首都圏を中心とする都市部と地方で温度差はあるものの、全体として堅調に推移している。ビーロット<3452>の得意とする訪日外国人が多い地域の宿泊施設では、稼働率が平均を大きく超えて高止まりしている。具体的には、東京都、京都府、大阪府で客室稼働率が80%を超えており、ほぼ満室状態。福岡県、沖縄県、北海道においても75%を超える（2018年1月−12月の統計）また、オフィス（東京ビジネス地区）においては、2015年からの4年間において空室率が低下傾向であり、賃料も安定している。賃貸住宅（東京23区）においても需給の変動により若干の上下はあるが、2015年からの4年間において空室率は安定的に推移する。稼働率が高く安定していることは、賃貸収入を安定させるだけでなく、売買市場の環境も良好であることを示す。首都圏及び都市部では、市場の過熱感への警戒が必要なものの、市場の流動性に変化は見られない。

2. 同社のビジネスモデル
2018年から2019年にかけては、不動産業界において、一部の不動産会社及び金融機関の不祥事が明るみに出た。これらの不祥事は、地方や郊外でアパート経営（シェアハウス含む）を行う個人投資家（サラリーマン投資家）に対し、無理な融資を不正に通そうとする不動産業者（及び金融機関）が問題となったという点で共通点がある。物件の規模では1億円以下が中心であり、不動産会社が金融機関に顧客を紹介する流れの中で不正が発生した。一方で同社の事業は、富裕層や事業会社・REITに対し、全国の都心部の高い稼働率の宿泊施設や高い入居率が見込めるオフィスビルやマンションなどを販売する。平均売却単価は6億円以上であり、金融機関からの顧客紹介も多く優良な属性の顧客がメインである。同じ不動産業界ではあるものの、ビジネスモデルが異なり、一連の不祥事の構図とは一線を画している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）

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