いちご Research Memo（3）：主力の心築（しんちく）事業では、物件取得の工夫と取得後の価値向上、売却益が特長

■事業概要

1. アセットマネジメント事業：特徴とトピック
当該事業セグメントは、いちごオフィスリート投資法人（2005年10月上場）、いちごホテルリート投資法人（2015年11月上場）及びいちごグリーンインフラ投資法人（2016年12月上場）などのいちご<2337>がスポンサーを務める投資法人に対し、投資対象資産の発掘及び供給による成長支援、運用期間中の運営・管理等を展開している。

いちごオフィスリート投資法人は運用資産残高の増加等により、J-REIT最長の15期連続増配を実現している（2017年10月期）。安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化したポートフォリオに特徴がある。2018年2月末日の運用資産は83物件、残高1,931億円、2018年2月期の期中運用フィー粗利1,373百万円（前期比82百万円増）となった。いちごホテルリート投資法人は2015年11月に上場し、その後も運用資産残高を増やしている。ビジネス・観光に優位性のある好立地の宿泊主体・特化型ホテルで構成されるホテル特化型J-REITである。2018年2月末日の運用資産は21ホテル（上場時は9ホテル）、残高509億円、2018年2月期の期中運用フィー粗利450百万円（前期比163百万円増）となった。いちごグリーンインフラ投資法人は2016年12月に東証インフラ市場に新規上場を果たした、グリーンインフラ特化型投資法人であり、長期にわたる安定収益を背景に、史上初となる10ヶ年の長期業績予想を行った。2018年2月末日の運用資産は15発電所、残高は114億円、2018年2月期の期中運用フィー粗利34百万円（前期比29百万円増）となった。

同社はスポンサーとして各投資法人への物件供給を担う。投資法人に適さない物件を含めて取得し、遵法性の是正やリノベーションを通じた賃料向上などを行い、投資法人に適する物件への価値向上も行う。スポンサー（同社）と各投資法人が連携することで、グループ全体として株主価値を向上させ、安定収益を生み出せるシステムが同社の総合力である。

2. 心築事業：特徴とトピック
心築事業は同社事業の柱であり、不動産価値向上ノウハウは同社のコアコンピタンスである。心築（しんちく）という言葉は同社の造語であり、「心で築く、心を築く」の信条のもと、同社の技術とノウハウを活用し、１つ１つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、既存不動産に新しい価値を創造することを言う。

心築事業は、保有不動産の賃貸収益（ストック）と譲渡収益（フロー）の両面がある。賃貸収益（ストック）は自己保有資産210,279百万円（2018年2月末）から生み出され、2018年2月期の粗利ベース収益は10,111百万円（前期比441百万円増）だった。保有資産の特徴は、物件タイプとしてはオフィス（28%）及びホテル（27%）が多く、地域別には東京（51%）が多く、福岡（15%）と関東（13%）が続く。また物件規模では、10～50億円未満の中規模物件が59%と多く、いちごオーナーズがスタートしたことにより10億円未満の物件も21%と伸びた。一方の譲渡収益（フロー）は2018年2月期に順調に伸び、粗利ベース収益で12,047百万円（前期比1,488百万円増）となった。

心築事業の成功の鍵は良質な物件の取得である。2018年2月期累計では93物件、約54,300百万円（平均584百万円/物件）の資産が取得された。2017年2月期累計が20物件、70,747百万円（平均3,537百万円/物件）だったのと比較すると、総額が減少し、案件規模が小型化した。総額に関しては不動産市場に過熱感があるなかで、物件の選定基準を緩めない方針であるため、むしろ健闘したと考えるのが妥当だろう。案件規模の小型化は、いちごオーナーズ向けの取得が45件、約21,400百万円あったことが影響している。またM&Aによる取得やロジスティクス物件やセルフストレージ物件などのオペレーショナルアセットに展開するなど取得方法の創意工夫が際立っている。

含み益（鑑定ベース価格−簿価）2016年2月期の280,056百万円から2018年2月期の45,439百万円まで増加した。物件の売買により中身が回転するなかで、この数字から確認できる点としては、不動産マーケットの過熱感があるなかで継続的に資産を取得できていること、同社が“高値掴み”をしていないこと、また心築により物件の価値を高めていることなどである。また、期中売却物件の含み益が約2700百万円に対して、実際の売上総利益が12,047百万円という結果から、鑑定評価額以上の価格で効果的な売却ができており含み益を超えた売却益を享受できていることが確認できる。

3. クリーンエネルギー事業：特徴とトピック
クリーンエネルギー事業は2012年に開始され、全国48ヶ所の太陽光発電所プロジェクトをグループで運営するまでに成長した。2018年2月時点で同社が保有する発電所のうち売電開始済が39ヶ所、111.57MW（内いちごグリーンは15発電所、29.43MW）、開発確定だがまだ売電していない発電所が9ヶ所、32.8MWあり、合計で48ヶ所、144MWである。

同社のクリーンエネルギー事業の特徴は、1)北海道から九州・沖縄まで全国に分散していること、2)36円以上の買取価格がほとんどであること、3)2MW以下のものから関東最大の43MW（いちご昭和村生越ECO発電所）まであること、4)日射量区分でAまたはBランクがほとんどであることなどである。2016年2月期決算で黒字転換して以来、安定収益を生んでいる。

2018年2月期の最大のトピックは、関東最大の規模を誇るいちご昭和村生越ECO発電所（いちごECOエナジー(株)）の売電開始である。2018年2月期末の稼働累計MW数である111.57MWのうち、43.34MW（38.8%）はこの発電所単体の出力である。売電開始は2018年1月の予定だったが、工事が順調に進んだことにより4ヶ月前倒しされ、2017年9月から 36円/kWhで売電が開始された。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）
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