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不動産セクターが買われる—オフィス賃料上昇続く
piscoさん
更新:2007/12/8 11:52投稿:2007/12/7 09:37
ようやく健全な反応がみられるようになってきましたね。オフィス関連の需要供給が、供給不足気味になってきました。
大東建は１１月単月受注高が前年同月比２．１倍と大幅増
「月次ベースで過去最高水準」（三菱ＵＦＪ証券）で、賃貸業者は遅れた収益を確実に回収しはじめているようです。
それもそのはず、ここ１年新規に予定されていた建築が遅れに遅れたからです。既存物件が上昇すれば、つぎは建築へのモチベーションも少しずつ回復するでしょう。制度上の問題が解決するのはしばらく時間がかかるかもしれないですが、潜在需要さえ高まれば、株価は将来を織り込んで行けるかもしれませんね。
私は基本的には一時要因の下げを分析して、回復に投資するやりかたが好きなのでちょっと思い通りに進んだのは幸せです。
こういう回復予想っていうのは「いつ」「どこから」はじまってどういう順番で相場に反映されていくのか正確に予想する必要があります。ただ「安いから」「下げたから」で買うと、いつまでもホールドしないといけなくなっちゃいますからね。そのかわり、合理的なシナリオが描けて、しかも想定されるシナリオがかなり限定される場合は、通常の株取り引きとくらべるとはるかに効率のよい利益確定ができることがあります。
自民党税制調査会が６日に、０８年度税制改正で個人向け住宅優遇税制を延長・拡充する方針を固めたと伝えられていることも、支援材料となっています。住宅優遇税制の延長・拡充方針は、６月の改正建築基準法施行による建築確認審査厳格化の影響を受けている建設、住宅メーカーにとってもプラス材料。
決算前をひとつの目安にしたタイムスケールで緩やかに投資対象をシフトさせていこうと思います。
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建築関係の事はもともとお詳しいのですか??
テクニカルで適当に売買できるのも才能じゃないですか？
賃料は海外の主要都市の賃料に鞘寄席って感じなんでしょうかね。欧米は下げて、日本値上がり。
私は、新興ネット関連と金融中心なので、建設関連の事情はさっぱりです。不動産は結構好きなんですけどね。
結局その土地、面積からどれだけの生産ができるかということと需給できまるんです。長期的には資産運用のレベルでいくと確かに他の流動生資産の利益率に鞘寄せしますが、証券化されている一部のものを除いて実際には土地や賃貸物件の流動性は株や現金ほどあるわけではありません。一部の当機目的の人を除いて、オフィスが欲しい人がオフィスの生産生と株式の利益率を直接天秤にかけて借りるってなことはしないですよね。
だから短期的(1yearスケール)には、単純に建物、空室の需給によって決まることが多いです。そしてこの１年はひどく新しい建物の建設が遅れましたから(3-4割減)、やっぱりそれが相場を作っているみたいですね。
建設の遅れっていうのは、不動産価格にはどう影響するんですか。初歩的なことがわかんないです。汗。
やっぱ、供給減少で値上がりするの？それとも、失望感で値下がりですか。
今はその土地からの利益見込みがなければ銀行も金を貸してくれませんし、経営者もそこを借りようとは思いません。そして経営者の利益見込みというのは、自身の経営計画における見込みなので、普通は地価の上下よりもはるかに自分の事業が儲かると信じて買うでしょう。例えばショッピングモールがいっこできるだけで周辺の地価は上がるし、そこから離れた物件は下がるという自然な振舞をします。
局所的にはそういう振舞をしながら、全体を平均して長期的にみるとインフレ率に連動するというのが正しいかと。
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>やっぱ、供給減少で値上がりするの？それとも、失望感で値下がりですか。
シナリオとしては最初に値下がりして、それから値上がりします。なんだかんだいって景気がよかったので、「あそこにアレができるからコレを作る」という好循環がありました。イオンがショッピングモールで成功した背景にはこれがあります。イオンが大きなショッピングモールを作ると、その周辺は急激に活性化されました。するとショッピングモールの顧客も増えました。
好景気なときの基本的なモデルとしては「大資本が何かを作って、地価が上昇し、小資本がその後そこに食いついて来る。」です。現在、強い会社は本当に体力がもどってきたので(大手企業はほとんど黒字、負債もほとんど解消した)、建設は遅れるだけで、確実に進んでいます。
したがって、一時的に上昇が止まったけれど、また動き出した。そしてこのまま景気が悪くならなければ、再び物件価格は上昇になるでしょう。まだ、地価に関してはバブルといえる状態ではないと思います。