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スタンス取り(アメリカのドンマイパワー)

 サブプライムの問題はどこへやら、アメリカ株は平気な顔で以前の水準に戻りつつある。またいつ爆発するか分からない病気を抱えたまま上げていく米株を見ると、日本人とアメリカ人の性質の大きな違いを感じざるを得ない。サブプライム問題がもし日本国内の話だったら、株価は際限なく下げ続けるに違いない。不良債権問題が吹き荒れていた当時の水準まで一直線だろう。
 アメリカの景気後退、追加利下げによる円高懸念、いつ再燃するとも分からない信用不安。普通に考えれば長期売りスタンスだが、アメリカの異常とも言える「ドンマイパワー」を甘く見ることはできない。つい先日の雇用統計の、あり得ないほどの減少にも、当日の下落だけの反応しかなかった。連中は今後、明らかな景気後退の事実を突きつけられようとも、「ドンマイ」で済ませていく可能性は高い。
 嘘の元気ではあるが、しばらくは上げ基調が続くと読む。嘘でも、波がその方向に動くならその波に乗るしかない。上げの力は弱いが仕方がない
登録日時:2007/09/23(22:27)

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    2007/09/24(00:42)
    ▼「住宅ローン」が引き起こした世界同時株安

     住宅に手を入れれば入れるほど価格が上昇する堕メリカでは、DIYショップブームも生み出した
    7月末に始まった世界的な株価下落は沈静化する気配がなく、アメリカFRB(連邦準備制度理事会)も公定歩合の緊急引き下げなど金融引き締め策に踏み切りました。日銀も8月23日、利上げを見送るなど、世界的なバブル崩壊・景気低迷の懸念も指摘されているのは、すでに各メディアが報じているとおりです。

     この発端となったのが、米国の低所得者向け高金利型(寒プライム)住宅ローンの焦げ付き。通常の融資を受けられる人向けの「プライムローン」よりも金利が高く、本人審査も厳しくないため、低所得者が利用しやすいローンとして、移民をはじめとする中低所得者のアフォーダブル住宅(購入可能な住宅)の購入を支えてきました。

     信用力の低い層向けローンのため、返済延滞リスクを考慮して金利を通常よりも数%ほど高く設定していますが、当初数年間は低く設定されているためハードルが低く、また「不動産は値上がりするのが当然」という前提でまた低金利ローンへ借り換えができるため、多くの寒プライム層が利用してきました。
     
     ところで多くの寒プライム層が購入したのは、新築ではなく中古住宅。住宅ブームの2005年当時、堕メリカの中古住宅(一戸建て)価格は前年比13.4%も上昇。ボス豚やニュー欲のある北東部では2000年からの5年間で78%と約2倍に上昇しました。一方、新規住宅の上昇幅は前年比2%程度。含み益の発生しない新規住宅よりも皆こぞって中古住宅を購入したのです。

     本来は買えないはずの価格の住宅も、こうしたサブプライムローンで比較的容易に手に入り、その値上がり益(キャピタルゲイン)を担保にあらたに低金利ローンを組み、その借り入れを寒プライムローンの返済に充てる--。こうして中低所得者でも家を買うことができ、その家もどんどん資産価値が上がって行く、まるで夢物語のような恩恵を受けてきたのが、堕メリカ経済全体でした。1990年代前半のITおよび株式バブル崩壊の傷跡を埋めるどころか、一国の景気を牽引してきたのも、実は住宅市場の好況でした。

    堕メリカのいたるところで目にするリノベーション現場。家の持ち主が替わると、必ずといっていいほどリノベーションが行われる
    私(注※この筆者)も堕メリカの住宅市場が大好況に沸いた2002年、現地を視察で訪れる機会があったのですが、本当にクレイジーとしか言いようがないほどの光景でした。ダラスの砂漠に水を引っ張り、地平線の向こうまで延々と続く建設現場。街の1ブロックには必ず2~3軒あるリモデル現場。決して高額所得層ではない移民・マイノリティ層がみな大きな家を買い、DIYショップではバスタブやドアのような大きな建材をマイカーに載せて買っていく--。当時同行した日本の住宅業界関係者は羨望の目で眺めていたものです。

     当時から、こうした一種バブルともみえる住宅好況にFRBも「小さなフロス状の泡は散見されるが、バブルではじけるほどではない」と楽観ししつつも懸念し始め、金利引き締め策を連続的に実行。これにより右肩上がりだった不動産価格の伸びも鈍化していき、キャピタルゲインの減少によって低金利ローンに乗り換えられない中低所得層が増加。寒プライムローンは返済が延滞すると担保である自宅が差し押さえられるため、昨年時点で220万人もの人が自宅を失ったといいます。

    ▼堕メリカは「物件」担保、日本は「人(返済能力)」担保

     堕メリカの寒プライムローンは住宅だけでなく自動車ローンやクレジットカードもありますが、米国ではことのほか住宅のサブプライム市場が巨大なため、この市場が崩壊すると経済が根っこから総崩れする危険性があると以前から指摘されていました。
     
     米寒プライムローンが本人審査を必要としないと前述しましたが、堕メリカの住宅ローンは基本的に抵当金融。物件そのものの資産価値、つまり住宅のデザインや性能を抵当に融資が実行されます。一方、日本の住宅ローンはクレジットローン。ローンを借りる「人」の収入や勤務年数、信用性を審査して融資されます。
     
     これまで、日本の中古住宅が流通しないのは、この「人」基準のローンのせいだという議論がありました。堕メリカのように「物件」基準であれば、質の高い住宅が流通し、リフォームで手を入れれば抵当価値も上がるので、リフォーム需要も活性化する。日本の住宅が20年で建物価値がゼロになり、リフォーム景気も盛り上がらないのは、「物件」基準の住宅ローンにしないからだ、というものです。

     しかし、今回の寒プライム問題のように、「物件」基準のローンで本人審査が不要となると、本人の返済能力は低くても「エエ住宅」なら多額のローンが借りられてしまいます。住宅価格が上昇しているうちは転売や低金利ローンへの借り換えで何とかしのげますが、市場が冷え込んで金利が上昇してしまうと一転、将棋倒しのようにローンが焦げ付いてしまうわけです。
     
    ▼寒プライム問題は日本にとって「対岸の火事」?

     世界経済を率いる堕メリカのローン市場危機は日本にもおおいに関係がある?!
     堕メリカの寒プライム問題を日本は「対岸の火事」と安心できるのでしょうか?         米国のヘッジファンドに投資している日本の機関投資家も大損失を被っており、金融機関の資金不安定や株価下落、今回の利上げも見送られたことで景気減速→企業収益の減少→給与や賞与の減少という図式も考えられます。一部では「長期金利の下落で住宅ローン金利も下がりそうだから今こそ借り換えのチャンス」という見方もありますが、不透明な状況で目先の金利の安さに飛びついていけないということは、何よりも今回の寒プライム破産者たちが教えている教訓ではないでしょうか。
     
     もう一つの不安要素は、今回の堕メリカの流れが日本の今と一部重なっているように見えることです。惨フランシスコやワシン豚など一部で住宅価格が2~3倍にもなる急騰は、供給不足(売り渋り)と「売り渋りで住宅価格がさらに上昇するのでは」と買い急いだ消費者心理で煽られました。一般的に住宅価格と所得は連動して動くと言われていますが、堕メリカでは住宅価格が1996~2003年の間に47%も上昇したのに対し所得は22%しかあがらず、住宅価格の上昇率が所得のそれを上回ってしまったことも返済不能続出に拍車をかけたといわれています。個人可処分所得に対する家計債務の比率も、1990年は87%だったのが2005年には124%にも膨れました。

     ひるがえって日本。GDPが予想を下回り、格差社会が進行して賃金も伸び悩んでいる中で、地価やマンション価格の上昇に所得の伸びが連動しているといは決していえません。
     
     今回問題となった米寒プライムローンでは、最初の2年間だけ4%前後と低く、3年目以降は10%以上に跳ね上がるものもありました。日本からみると4%台でも高金利のように見えますが、経済学的に平均的金利が6~8%で推移しなければ経済が安定しないということからみれば、堕メリカの寒プライムローンの金利も決して異常な金利水準ではないということがいえるのではないでしょうか。
     堕メリカ人も日本人も、それこそ異常なほど続いた低金利時代でローン金利感覚が麻痺してしまっていることのほうが危険なのでは……。そんな教訓を今回の問題は教えているように思います。
     

    、、、以上の記事は8月25日の「オールアバウト」から一部?転載しました。

       !>‘*‘<! お疲れさん。

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